Korterite hinnakasvu kiirenemisele vaatamata on kinnisvaraturg stabiilne

Korterite hinnakasvu kiirenemisele vaatamata on kinnisvaraturg stabiilne

Swedbanki eluaseme taskukohasuse indeksi järgi selle aasta kolmandas kvartalis Tallinna eluaseme taskukohasus võrreldes aastatagusega veidi vähenes. Taskukohasuse languse taga on kinnisvarahindade varasemast kiirem kasv ning veidi kõrgem intressimäär. 2016. aasta kolmandas kvartalis oli nii pealinlaste netopalk kui ka kinnisvara hinnad 7,8% kõrgemad kui aasta varem. Tallinlaste netopalga kasv kiirenes kolmandas kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 0,6 protsendipunkti võrra, kuid kinnisvara hindade kasv kiirenes oluliselt rohkem, tervelt 5,7 protsendipunkti.

Kinnisvaraturg on mõõdukalt aktiivne

Korterite kinnisvaraturg Tallinnas on jätkuvalt aktiivne ning kvartalis tehakse umbes 2300 tehingut. Vaatamata kolmandas kvartalis aset leidnud hinnakasvu järsule kiirenemisele ning korterihindade buumiaegse taseme ületamisele, võib turgu pidada veel stabiilseks. Viimase kinnisvarabuumi ajal tehti ühes kvartalis keskmiselt 3000-3500 tehingut ning sellele tasemele jääb praegune turuaktiivsus alla. Kuigi absoluutväärtuses on kinnisvarahinnad buumiaegset taset ületanud, jääb suhteline hinnatase oluliselt madalamaks. Kui 2006. aastal tuli Tallinnas korteri ruutmeetri eest maksta keskmiselt 2,5 netopalka, siis selle aasta kolmandas kvartalis vaid 1,6 netopalka.

Kinnisvaraturu ülekuumenemise riske vähendab ka uusehitiste aeglustunud juurdekasv. Uute korterite laojäägi kasv Tallinnas ja Harjumaal paistab olevat taandunud ning teateid korterite reaalse ehitustegevuse alustamisest tuleb vähem. Kasutuslubade väljastamine püsib kõrgel tasemel ka järgnevatel kvartalitel, sest selle aasta esimeses kvartalis alustati väga paljude korterite ehitamist ning need peaksid lähematel kvartalitel ka valmima.

Kinnisvara hindu survestab tugev palgakasv

Praeguse hinnakasvu üks peamisi põhjuseid on ilmselt viimase aasta väga tugev palgakasv, mis on ületanud kinnisvarahindade kasvu juba 4 kvartalit järjest. Madalad intressimäärad püsivad ning tarbijad tunnevad ennast kinnisvara ostmisel kindlalt. Eluasemelaenude jäägi aastane kasv on viimastel kuudel samuti kiirenenud ning jõudis oktoobris 5%-ni aastases arvestuses.

Järgmisel aastal ootame palgakasvu aeglustumist ja tarbijahindade tõusu, millel peaks olema stabiliseeriv mõju ka kinnisvarahindadele.

Balti riikide pealinnadest on eluase kõige taskukohasem Riias

Swedbanki indeksi järgi Riia korterite taskukohasus kolmandas kvartalis paranes, kuid Vilniuses vähenes. Kui veel teisel kvartalil Riia korterite hinnad langesid, siis kolmas kvartal tõi kaasa hinnatõusu. Sealjuures jätkas netopalga kasv aeglustumist, kuid tänu intressimäärade langusele korterite taskukohasus veidi paranes. Vilniuses ületas korterite aastane hinnakasv jätkuvalt netopalga kasvu ning korterite taskukohasus seetõttu vähenes. Balti riigi pealinnadest oli kolmandas kvartalis eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Lugege lähemalt: Swedbanki 2016. aasta kolmanda kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks